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- 不動産を相続された方へ
相続不動産は
どう扱うべきでしょうか
親から相続した実家や土地など不動産は維持しますか？ それとも売却？ ここでは、不動産の相続にいて様々な物件を扱ってきた立場からアドバイスいたします。なお、詳しくは、旭区、守口市で不動産売却を手がける「大阪市旭区不動産売却サロン」までお気軽にご相談ください。地域の不動産市場をよく知る私たちが最善の答えをお教えいたします。
相続される前にご確認いただきたいこと
相続財産の種類は？
お身内のご不幸など何らかのご事情で不動産を相続されることがわかったら、早めに行動を起こされることをお勧めします。まずは、相続財産がどれほどあるのかを調べてください。預貯金や株券、国債など金融資産、宝飾品や美術品などの現物資産もあるでしょう。しかし、それ以上に重要で相続が難しいのが不動産なので注意が必要です。
誰が相続人ですか？
遺産の相続には、法定相続人と言って、財産をお持ちの方の周りの方に受け取る順序や割合に決まりがあります。これは民法の規定です。例えば、最初に配偶者、次に実子や養子縁組をした養子（場合によっては孫）、親、きょうだいといった具合に、相続には優先順位があるので要注意。なお、相続人に当たる親族などがいない場合は、相続財産を管理するために相続財産管理人を選任してもらう必要があります。
分配割合は？
相続財産があるとわかったら、次は相続人同士で遺産をいくらで相続するかを決めなければなりません。つまり、これを“分配割合を決める”と言います。なお、この分配割合は民法によって基本的な定めがあるので、これを遵守するのがふつうですが、被相続人が遺言書を通じて、誰にいくら分配するといった意思を明確にしていれば、この定めには縛られません。また、相続人同士が協議の上で異なった分配方法を選択することも可能です。
相続税の支払いはだいじょうぶ？
相続税の支払いも重要な課題の一つ。とりわけ近年では相続税の基礎控除が大きく引き下げられたために、課税対象となるケースが増えています。とくに地価の高い都市部に家や土地があると、評価額によっては想定以上に高額な相続税が課される可能性もあります。原則として納税は現金で行うので、課税額に相当する現金がない、預貯金がない場合は支払いに苦しむことになり、やむなく物件を売却し、それで得た現金を納税に充てるといったケースも生じかねません。このような事態を避けるためには、事前に十分な対策を講じておくことが重要です。
Pick UP!
そもそも売るかどうするのか迷いはありませんか？
親から遺産を相続することになったけど、それをどうすればよいのか、相続税はどう捻出していけばよいのか、突然のことでわからないという方は多いでしょう。それなら、まず大阪市旭区不動産売却サロンにご相談ください。不動産の専門家集団である当社なら、信頼できる弁護士、司法書士と連携して最善のプランをご提案できます。
不動産を相続する方法
- 1. 現物分割で不動産をそのまま相続する
- 現物分割とは、不動産資産などを現状のまま相続する方法です。例えば不動産が2物件あったとしたら物件ずつを2人の親族が分け合うような相続を指します。不動産を売却し現金化してから分配するより簡単な手続きで済む相続方法ですが、双方の物件価値に差があるとどちらかが不満を感じるかもしれません。
- 2. 法定相続分より少額で相続する親族など
代償金を支払う代償分割 - 1のようなケースなどでありがちですが、相続人によっては法で定められた取り分より低い相続額になってしまうことがあります。その場合、現物で相続財産を多く取得した相続人が、取り分の低い相続人に対し代償財産を差し出して不足分を相殺します。これを「代償分割」と言います。また相続財産が自評価額5,000万円の自宅＋土地しかない場合、親族の代表者がその物件を受け継いでおいて、最終的には5,000万円分を均等分割したものを残りの親族にしはらうようなことを指します。ただ、親族間で事前に同意が形成されていれば、代償分割による均等分けにこだわる必要はありません。
- 3. 不動産を売却した上で相続する換価分割
- 不動産を売却して現金化し、相続人で平等に分割して相続することを「換価分割」と言います。例えば、3,000万円で売却できた不動産を親族3人で均等に分割した場合は、1,000万円ずつ相族することが可能です。この方法は、親族が不動産による相続を望まない場合や、相続税の納税資金を用意できない場合に用いられます。
- 4. 複数の相続人で不動産を所有するなら
共有名義に - 例えば実家を相続するにしても、相続人同士が同居を考えないケースは多いでしょう。その場合はその実家という不動産を相続人である親族の共有名義とする手法がよく取られます。なお、物件を共有名義にする場合は、各相続人が所有する割合を「持分割合」として設定し登記する必要があります。ただし、注意点があります。例えば、売却する際に共有名義全員の意思決定が必要なこと、共有名義の一人が亡くなり、その子どもが相続したときに親族間でトラブルになることなどが考えられます。
不動産を相続する際の評価方法
不動産を相続するには、不動産の評価額を知らなければなりません。ただし、相続税申告のための不動産評価額は、購入時の価格や建築費用ではなく時価で算出します。なお、不動産評価額の基準は、土地であれば路線価で、家屋であれば固定資産税評価額になります。以下に各評価方法を解説しますので参考になさってください。
路線価方式
土地が面する道路ごとに設定された土地の価格を路線価と呼んでいます。これは国税庁の路線価図・評価倍率表で比較的容易に調べられます。この路線価を基準にすると評価額は容易に算出できます。
倍率方式
路線価が設定されていない土地の評価額を算出する方法です。固定資産税評価額を基準に、その土地に設定された倍率を乗じて評価額を算出します。倍率も、国税庁の路線価図・評価倍率表で調べられます。
家屋の評価方法
家屋については固定資産税評価額がそのまま相続時の不動産評価額となります。定資産税評価額は、毎年送られてくる納税通知書に記載されています。もし、手元に納税通知書がない場合は市区町村役場の窓口で確認するとよいでしょう。
住む場所はそのままで家を売却するリースバック
リースバックをご存知ですか？
「のこりのローンの返済が苦しい…」「家を売って資金を調達したいけれど、引越しはしたくない…」「家を売却したいけど、他人に知られたくない…」などのお悩みはありませんでしょうか？そうしたお悩みを解決する不動産の売却方法が「リースバック」と呼ばれるものです。
「リースバック」は、住んでいる住宅を売却し、売却後は買主から借りることで、もとの住まいに住み続けることが方法です。
住んでいる自宅を担保に老後資金を借りることができるリバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、住んでいる自宅を担保に生活資金を借入れし、自らの物件に住み続け、借入人が死亡したときに担保となっていた不動産を処分し、借入金を返済する仕組みです。住宅ローンは、一括で受け取った融資額を月々返済していき、最終的に借入残高がなくなります。しかし、リバースモーゲージは毎月、あるいは一括で借入れた分の残高を最後にまとめて返済するものです。