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- 不動産売却の基礎知識
売却のタイミング、
売却にかかる費用
など
基本を押さえることが大切です
できるだけ高く売れること、しかもすぐに買い手（買主様）が見つかり、トラブルなく売買契約を行えることが不動産売却の理想です。しかし、気に留めておきたいのはそればかりはありません。売却にかかる費用や税のことなど押さえておきたい基本があります。ここでは、不動産売却を成功に導くための基礎知識をわかりやすくご紹介します。なお、少しでもご不明な点があれば、大阪市旭区、守口市で多くの実績がある「大阪市旭区不動産売却サロン」までお気軽にご相談ください。なお、鶴見区、城東区、東大阪市も対応エリアです。
不動産（家や土地）を売るときの考え方が大切になります
まず、ご自宅や土地などの近隣相場（取引価格）を確認しておきましょう
築年数、坪数、建物の構造、内部の状態など、不動産の価格は様々な要因によって決まります。しかし、たとえそれらが同じであっても、所在地やロケーションといった地理的条件、周辺環境が異なれば、地域固有の相場によって最終的な価格は大きく異なってきます。
例えば、同じ木造2階建て・4LDK・築10年の家でも、そこが駅に近い市街地なのか駅から遠い郊外なのかで価格は大きく異なるでしょう。同じ地域であっても、主要道路に面しているかそうでないかでも相場に違いが生まれます。もし、お売りになろうとしているご自宅がいくらで売れるのかを知りたければ、同じ地域にある、似たような物件をできるだけ多く探しだし、価格の平均値を算出してみましょう。探すには、近隣の不動産屋のホームページや住宅情報系のサイトで調べるのが早道です。
ここで近隣相場（取引価格）をおおよそ把握しておけば、売り出そうとしているご自宅や不動産がいくらで売れるかが想定できます。もちろん、実際には不動産会社が現地査定を行ってくれますが、ご自身である程度相場を把握しておけば、その査定額が常識的範囲に収まっているのか、そうでないかがわかります。
もし、ご自身で調べた価格と査定額が極端に違えば、不動産会社に査定額の根拠を詳細に問いただすことができるでしょう。また、そこまで準備して不動産会社と交渉すれば、“このお客さんはよく勉強されている”と、先方も相応の誠実さで売却を考えてくれるはずです。
ご自宅の長所（アピールポイント）・欠点（注意点）を書き出しましょう
物件の地域相場を知るところまでは上述した通りの方法で問題ありません。次に大事なのは、売りに出そうとしているご自宅の状態を売主様となられる方が十二分に把握しておくことです。ここで気を付けておくべきなのは、できる限り買主様目線で厳しく評価する目を持つこと。
不動産の購入希望者は、何とか物件を値切ろうと欠点を探そうとします。つまり、汚れや劣化、破損の状況を一つずつ精査し、売り出し価格が妥当なのか、不相応なものになっているのかを判断するのです。当然、「ここは不満だから値を下げてくれないか」と値引き交渉してくることもあるでしょう。
とてもシビアに思えるかもしれませんが、逆に、あなたご自身が不動産を購入する立場ならどうでしょう。やはり、同じ態度で物件を厳しく採点し、値引きできる要素があれば追及されるかもしれません。
こうした実情を踏まえた上でご自宅などを希望額で売ろうとするなら、相応の覚悟や準備が不可欠です。売り出し価格を考えるなら、悪条件を十分把握した上で妥当な線を提示しておくのがよいでしょう。ただ、多少の欠点はあっても、それらを補うだけの長所＝メリットがその物件にあるのならそこをアピールする手もあります。
例えば、最新の食洗器付きキッチンが備わっているとか、トイレは高性能の節水型モデルであるといったスペックがあれば積極的にアピールしましょう。また、マンションの高層階でそこから絶景とも言える眺望が楽しめるのならこうした点をアピールしない手はありません。
細々とした部分に神経をとがらせていた方も、そうした際立ったメリットを知れば、一転して購入に対し積極的になってくれるケースもあります。物件の欠点を知るのも重要ですが、どこが強力なアピールポイントになるかを知ることも“高く売る”秘訣の一つです。
まとめ
- ご自宅など物件のある周辺相場をご自身なりに調べておく
- お持ちの家や土地の「よいところ」「悪いところ」を把握しておく
- 買主様の立場になって適切に価格を設定する
- 売出開始から間もないほうがより高く売れる
例えば、下図に示した通り、売出開始から6ヶ月までは査定額あるいはそれ以上の価格での成約が可能ですが、それ以降は購入希望者の注目度も下がっていき、売出価格（査定額）での売却が難しくなっていきます。
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投資物件の売却タイミングで
お悩みではありませんか？
上記はあくまでも“居住用”の物件についてのお話です。これが投資用の物件だとするとまた少しポイントが違ってきます。例えば、“今すぐ売りたい”と思っても、昨今の価額口頭で投資先が見つからず、それが難しい場合もあるでしょう。もし、投資目的で物件を売りたいと考えていて、そのタイミングでお悩みの方は、当社に一度ご相談ください。投資物件の売買に精通したスタッフがあなたの疑問、お悩みを解決いたします。
確認しておきたい！
不動産（家や土地）を売却するときにかかる費用や税金
自宅など不動産を売却すれば対価として現金が得られます。ただし不動産売却では出ていく現金があることも忘れてはなりません。例えば、不動産会社に売却を依頼する際に発生する仲介料、契約書作成に伴う印紙税、移転のための引っ越し費用などがその一例です。また、不動産取得税や消費税、住民税などの課税があることも覚えておきましょう。
諸費用
| 仲介手数料 | 売買が成立した場合不動産会社に支払う手数料のこと。なお、400万円を超える物件では、売却金額の3％＋6万円が仲介手数料となります（別途消費税）。 | 登記費 | 不動産の所有権登記を司法書士に依頼する際に発生します。これには「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権抹消費用」（下記参照）が含まれます。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用 （該当者のみ） |
土地と建物に抵当権、担保権が設定されている場合、司法書士に抹消手続きを依頼します。手数料は1件あたり数万～10万円程度です。 | ローン返済費 | 住宅ローンを利用して新居を購入した場合、毎月支払いが発生します。売却金を頭金に充てることで負担が軽減されます。 |
| 証明書発行費 | 売買契約などに必要な「印鑑証明書」や「住民票」などを管轄の自治体に交付してもらうための費用です。 | 引っ越し費・処分費 | 新居へ移転する際、引っ越しや不要品の処分を業者に依頼するための費用です。 |
費用に合わせていろんな税金もかかります
| 印紙税 | 契約書に貼る収入印紙の代金のこと。売買契約書に記載された取引額が500万円以上～1,000万円未満なら5,000円、1,000万円以上3000万円未満では1万円分の印紙を貼る必要があります。 | 譲渡取得税 | 購入時の価格を上回る価格で売却でき＝利益が出た場合に売却金額から諸費用を除いた額に対して課税されます。なお、購入時の代金が不明で計算が困難な場合や、利益がきわめて小さい場合は譲渡額の5％が課税されます。 |
|---|---|---|---|
| 消費税 | 消費財である建物を売却して得た金額には消費税が課されますが、土地は課税対象外です。 | 住民税 | 不動産を売却して得た譲渡所得に対し金額に応じて翌年以降に課税されます。通常の住民税とは別に計算されます。 |
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売却時にかかる税金について
知りたくありませんか？
不動産売却では入ってくるお金だけでなく出ていくお金＝税について事前によく知っておく必要があります。大事なことなので、当社では「勉強会」を開催して、皆様に詳しくご説明しています。当社スタッフが皆様のご質問にもていねいにお答えします。ぜひ、ご参加ください。
仲介手数料の仕組みを見てみましょう
ご自宅など不動産の売却を不動産会社に依頼する場合に発生するのが仲介手数料と呼ばれるものです。この仲介手数料には法的な定めがあって、「400万円を超える物件では、売却金額の3％＋6万円」となります（別途消費税）。ただし、この仲介手数料はあくまでも成功報酬であり、売買が不成立で終わったような場合、支払い義務はありません。
仲介手数料の上限は法律で定められている
不動産会社に物件売却を依頼するとどのくらいの手数料（仲介手数料）を支払わなければならないのか、不動産売却の経験がない方にとっては不安な点でしょう。ただし、この仲介手数料は下表の通り、取引金額によって上限が定められているのでご安心ください。
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円を超える金額 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
不動産会社で実際に用いられる仲介手数料の算出式
ただし、実際には下記のような速算式と呼ばれる計算方法が用いられます。一見するとこの6万円の根拠が不明瞭だと思われるかもしれませんが、結局は上表と同じ結果になります。あくまでも費用算出の簡略化を意図した計算式だと考えてください。
仲介手数料=(売買価格x3%+6万円)+消費税
あなたの大事な不動産（家や土地）を売るとき、どんな会社に頼みますか？
自宅を売りたい、不動産を売りたい──という場合、どんな不動産会社に売却を依頼したらよいのでしょうか？ もちろん同じ不動産会社という看板を掲げていても、賃貸管理を主業務にしているところに依頼したところで意味がありません。要は、不動産売買に精通している会社ということにあります。
その上で──
- 査定額の根拠をきちんと説明してくれる
- 売却について、担当者が売主様の立場になって一緒に考えてくれる
- 販売活動について様々な手段があり、具体性に富んでいる
上記の3条件を満たしていれば、信頼できます。